2023年1月6日，随着台州高速天和房地产开发有限公司开发的天和壹号茗苑最后一笔土地增值税缴纳，该项目的土地增值税具结工作圆满完成。自2018年11月5日收讫国家税务总局台州市路桥区税务局第二税务所签发的税务事项通知书开始，到2022年10月27日收讫关于土地增值税清算审核结论通知结束，整个审核清算过程历时四年。高速房产在企业不断发展壮大的同时，依法诚信纳税，该项目累计缴纳土地增值税税款1.55亿元，展示国企担当，实现了经济效益和社会效益双丰收。

一、有条不紊，一步一脚印

天和壹号茗苑土地增值税清算工作由高速天和房产公司财务部牵头，在各业务部门通力协作下，天和壹号茗苑项目从2009年5月公司成立开始，其全部财务凭证、工程类合同、工程签证单及结算书等大量资料，按照会计科目类别完成了排序分类整理与编排，同时，集团内部的统借统还资金及利息的梳理和对应工作也同步完成。在2018年9月至12月期间，公司聘请了专业中介机构出具土地增值税鉴证报告，在此期间经反复推敲和会议讨论确定了天和壹号茗苑土地增值税自行清算的最终财务数据。

二、据理力争，坚持协调沟通

在进入税务局清算审核环节时，税务局委托的第三方税务师事务所及工程造价咨询公司提出了大量认为需要剔除的工程成本、费用及统借统还的利息等一系列问题，最终确定的土地增值税税额与公司土地增值税自行清算的税额偏差较大。对于存在争议的审核剔除意见，公司坚决据理力争，针对问题查询相关对应的政策文件作为依据，并给予正面积极的回复。由于长时间的沟通和协调，清算审核时间不断延长，直到2022年年初，迎来了省税务局调整对于土地增值税部分执行政策的宽松春风，特别是相关政策在统借统还利息中关于土地出让金的借款利息可以据实列支问题上给予认可。至此，天和壹号茗苑项目土地增值税的审核意见基本达成了一致，具结金额最终确定，在原先自行清算的税额基础上补交了21.8万元，天和壹号茗苑项目合计缴纳土地增值税税款15538.60万元。

三、汲取经验，更上一层楼

房地产土地增值税的清算工作内容繁杂，涉及专业知识多，工作量大，在日常实际操作和清算的过程中，面临着很多的问题和难点。作为高速天和房产财务部负责人，我经历了天和壹号茗苑土地增值税清算的整个过程，在实际操作中积累了一点经验和见解，现总结土地增值税清算工作经验如下：

1.加强政策法规学习。随着房地产行业产品的更新迭代，税收政策也与时俱进，原先的执行政策、口径等都赋予了新的解读与操作。作为房地产的财务人员，在近几年的税制改革大潮中，需要不断更新税收知识、及时了解当地的税收执行口径。

2.勤于学习，善于沟通。在税制改革中，需更加注重房地产行业的财务人员的专业化培训与学习，提升专业能力，在学习涉税知识、财务会计知识的基础上，要加强对项目开发流程，造价评估、建筑核算等学习，拓展业务视野，增加业务素质。积极开展与优秀房企财务人员的沟通与交流，学习和探讨日常房产财务实操工作中遇见的问题，有些共性的难点问题，可以联合咨询相关税政部门，减少信息不对称，增加税企的认知度与遵从度，利于更好地开展工作。

3.提前筹划，动态测算。土地增值税清算是一项系统性工作，税务筹划需贯穿开发全过程。财务人员应在项目开发的前端就积极参与进行筹划，并在项目开发的各个业务节点上，及时跟进土地增值税测算，实行动态测算，全过程监控，有序开展土地增值税的清算工作，合理降低公司的土地增值税税负。

4.规范档案，完善台账。土地增值税清算过程繁琐复杂，前期准备工作涉及整个项目的工程资料、财务资料的筹备、整理等，完整地保管原始资料，对清算税负的正确计算以及应对税务机关的后续审核至关重要。“合抱之木，生于毫末；百丈之台，起于垒土；千里之行，始于足下”，必须一步一个脚印做好基础资料收集、审核、登记、归档等系列工作，从平时细微繁琐重复的点点滴滴工作中，脚踏实地，细心细致地做好房产项目各类的台账登记工作。

从财务部门角度出发，首先做好基础财务资料的审核工作，接着需要登记各类台账，如工程台账、销售台账、税款台账，如果涉及集团统借统还资金借贷模式，还需登记集团统借统还资金及利息台账。审核工程类发票合理性、合规性，并符合工程合同约定支付节点，附上详尽、合理的支付依据或第三方专业咨询报告。每月将每笔工程业务在工程台账中登记详尽，与开发成本中的会计科目需依次对应稽核。财务销售台账、集团统借统还资金台账、税款台账要登记齐全，如有集团统借统还资金模式，必须做好详尽台账，每笔资金对应的统借统还分拨合同、银行借款合同、每期提款利率变化等都要事前登记清晰。做到账实相符，账账相符，账证相符，账表相符。

从工程造价部门角度看，工程类合同、结算书、联系单、签证单等系列工程相关资料必须齐全，能够证明各类工程支出的合理性，比如税务局的造价稽核时，会对每项的工程支出进行审核，是否与本项目建设正相关，是否超过台州市工程造价的预警值，那么企业需给予详尽合理的解释，否则举证不充分、资料不齐全等瑕疵，容易剔除其工程成本，无法作为土地增值税成本；每期新增加的资料，业务部门需给予财务部一份留存，利于以后土地增值税资料整理，以防公司档案室的工程资料留存不齐，如无法提供相关工程类资料，税务局审核时可能会剔除该成本。

另外，税务执行政策、口径时常都在变化，具体操作时还要与时俱进。

            尹斌斌