房地产税收知识分享

房地产作为经济的重要支柱之一，一直以来都是财政税收的主要来源之一，那么我们就来看看有关房地产业务的税收知识。

一家新房产公司成立了，必须投入注册资本金同时也要建立会计账簿，这时候就需要缴纳第1个税——印花税。我国的印花税自2018年5月1日起有新政策，对资金账簿（实收资本和资本公积）按万分之五税率减半征收印花税，对按件贴花五元的其他账簿免征印花税。比如一家公司注册资本6000万，印花税为6000万*5/10000*0.5=1.5万元。开始建房子之后，就需要签订各种各样的合同，比如租赁销售展厅，就要签房屋租赁合同，找总包建设单位就涉及建筑安装工程承包合同等等，不同合同对应的印花税税率不同；总体分为4档，有千分之1，万分之5，万分之3，万分之0.5。              

企业通过招拍挂等方式取得土地就要交第2个税——契税，税率3%-5%，浙江省实行3%，即土地出让价款乘以百分之3。契税是以所有权发生转移的不动产作为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。简单的说就是向买房人或买地的人征的一种税，所以个人买房也是要交的。

拥有土地预示着第3个税——城镇土地使用税接踵而至。我国人多地少，珍惜土地、节约土地是一项基本国策。城镇土地使用税的纳税人就是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人；计算公式为城镇土地使用税=实际占用的土地面积*定额税率；像天和大厦占用的土地要交12块钱一平、黄土岭隧道那边就只要4块一平。如果房产开发占用的是耕地，就会涉及第4个税——耕地占用税，计算公式：耕地占用税=占用的耕地面积*定额税率。比如台州市级50元一平，临海45元一平。

以上公司设立和拍地两个阶段，在实际过程中往往是反着来的，一般先拍地，再成立项目公司，然后再进行开发建设。
    运营房产公司就要有员工，就会涉及第5个税——个人所得税，这个税相信大家不会陌生了。从税务角度讲，这个税不是公司交的，而是个人交的。只是公司帮大家交的，俗称“代扣代缴个人所得税”。大部分“打工人”的适用于综合所得个人所得税，按照七级超额累进税率缴纳，这里就不再赘述了。值得一提的是，像平常说的五险：养老保险、失业保险、医疗保险、生育保险、工伤保险，其中生育保险和工伤保险由公司付的，个人不缴纳。同时新税法政策新增的六项专项附加扣除，国家可谓用心良苦，告诉我们每一个人都要强身健体，上孝父母，下养儿女，努力学习，房子会有的（贷款或出租）。

开发建设和销售阶段涉及最多就是第6个税——增值税。现在房地产公司大部分为一般纳税人，计算公式：增值税应纳税额=销项税额-进项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）/(1+9%)*9%-企业当期进项税额。这里要说一下的是销项、进项需要的发票是增值税专用发票。有了增值税，就不得不说附加税了。什么是附加税，简单的说就是只要交了增值税或消费税，在此基础上要的税，有三个，即城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加（第7、8、9个税）。城建税，主要是用来保证城市的公共事业和基础维护和建设，就比如开发大道上坑坑洼洼怎么修理，就靠这个税。税率有三档：市区7%、镇上5%、村里1%。教育费附加和地方教育费是国家为了筹措教育经费开征的税种。再穷不能穷教育。有两档，北京有清华大学，椒江有学院路小学，于是教育费附加3%、地方教育费附加2%。附加税=增值税税额*（7%+3%+2%）。

第10个税——土地增值税。作为房地产公司缴税的大头，土增税的计税依据是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额。简单地讲，单就土地开发的话，增值部分要交税。土地增值税实行超率累进税率，就是增值率最高，税率就越高。
    第11个税——企业所得税。房子卖了，赚钱了，有利润了，就要交企业所得税，就相当于国家在每一个公司都进行了参股，参股比例为25%，因为无优惠条件下的企来所得税为25%。不过现在国家对小型微利企业有税收优惠：1.对年应纳税所得额不超过100万元的部分,减按25%计入应纳税所得额,并按20%的税率计算缴纳企业所得税,实际税负为5%；（简单讲，净赚不超过100万的部分，税率5%）2.对年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分,减按50%计入应纳税所得额,并按20%的税率计算缴纳企业所得税,实际税负10%。（简单讲，净赚100万至300万的部分，税率10%）

第12个税——房产税。这个主要针对公司自己拥有的房子，就比如公司天和大厦5楼到26楼都是自己持有的，那就要交房产税了，分为两种：一种是像自己用的26楼，以房产原值为计税依据的应纳税额=房产原值×(1-30%)×年税率(1.2%)，另外一种像6楼对外出租的，以房租收入为计税依据的应纳税额=房产租金收入×年税率(12%)。

以上就是整个房产开发过程中涉及的大部分税种。因为房地产开发投入的资金规模一般较大，需要缴纳的税额也较高，所以我公司近几年在台州市纳税百强集团里都榜上有名（2017年度第81名、2018年度第23名、2019年度第68名），房地产业务贡献的税款是重要原因之一，大大提高了台州高速作为一家国有企业的社会效益和经济效益。

注：以上内容主要作为税务知识普及，实际工作涉及的税务较为复杂，这里就不再赘述。

                                        周茂森